필자가 작년쯤 부동산에 관심을 가지고 관련 서적을 보다가, 벌집 순환 이론이라는 것을 접하게 되었습니다. 벌집 순환 이론이 항상 맞는 이론은 아니지만 현재까지 한국의 부동산 시장은 벌집 순환 이론에 따라서 움직였다고 합니다. 그렇다면 벌집 순환 이론은 과연 어떤 이론인가? 에 대한 이야기를 해보도록 하겠습니다.
간단히 말해, 벌집 순환모형은 1994년 Janssen 등이 개발한 이론으로, 부동산 가격과 거래량의 순환을 그래프로 표현한 것입니다.
각 순환 국면별로 제 1 국면 활황기(E1) → 제 2 국면 정체기(E2) → 제 3 국면 후퇴기(E3) → 제 4 국면 침체기(E4) → 제 5 국면 불황기(E5) → 제 6 국면 회복기(E6)로 나누어집니다. 세로축이 가격, 가로축이 거래량이라는 것을 감안하고 각 국면을 보시면 어떠한 움직임인지 이해가 되실 겁니다.
제 1 국면은 거래량이 증가하면서 가격도 증가하는 활황기이며, 제 2 국면은 거래랑은 줄어들지만 가격은 계속 오르는 정체기입니다. 그리고 제 3 국면은 가격은 유지되지만 거래량이 계속 감소하는 후퇴기이며, 4 국면은 거래량도 줄어들고 가격도 줄어드는 침체기입니다. 가격은 계속 떨어지니 매수 수요가 점차 발생해서 가격은 지속적으로 하락하지만 거래량은 조금씩 늘어나는 제 5 국면으로 넘어가게 되구요, 바닥 가격이 어느 정도 형성이 되면 실수요와 적정 가격에서 만나 가격은 유지되지만 거래량은 증가되는 제 6 국면 회복기로 넘어간다는 이론입니다.
물론 저 벌집의 모양이 정육각형이 되지는 않겠죠, 가격이라는게 오랜 기간 우상향 해왔기 때문에 육각형이 되지는 못하고 빙글빙글 돌면서 계속 위로 올라가는 형태가 될 텐데, 어쨌거나 흐름을 보는 측면에서만 이해하고 넘어가고, 현재 상황에 대해서 통계 자료들을 가지고 한번 짚어보도록 하겠습니다.
먼저 전국 거래량과 서울 아파트 거래량입니다. 둘의 양상은 거의 비슷한데 2012년에 거래량이 바닥을 찍고 서서히 증가하는 모습을 보이고 있습니다. 실제로 2016년부터 부동산 가격이 급등하기 시작했던 것을 생각해 보면, 2012~2016년이 제6 국면, 부동산 회복기였고, 거래량이 정점을 찍고 하락 중이니 활황기를 거쳐 정체기를 넘어가고 있는 것이라고 볼 수 있겠죠. 과연 부동산 가격도 그럼 이론대로 흘러왔을까요? 통계 자료를 한번 살펴보시죠.
전국 아파트 평균 매매 가격과 서울 아파트 평균 매매 가격입니다. 보시다시피 2012년~2016년까지는 가격이 오르지 않는 정체기를 거치다가 서서히 상승하기 시작해서 2017년부터는 급격하게 매매 가격이 상승하는 것을 볼 수 있습니다. 활황기와 정체기 국면에서는 이론적으로 가격이 지속적으로 상승하기 때문에, 가격적인 측면에서도 이론과 어느 정도 맞아 들어간다고 할 수 있겠습니다. 그렇다면 이제 부동산 시장은 가격은 유지되면서 거래량이 줄어드는 후퇴기로 접어들게 될까요?
항상 그렇지만 이론은 이론일 뿐, 실전과는 다를 수 있습니다. 또한, 이때가 이 국면이었다~라고 말할 수 있는 것도 다 지나고 난 시점에서나 확인할 수 있을 뿐 현재 시점과 미래의 동향은 그 누구도 확신할 수 없습니다. 또한 이 이론은 거시적인 관점에서의 흐름만을 이야기할 뿐, 정책이나 규제의 영향은 전혀 고려되지 않았죠. 거기다 각 지역별, 매물별로 상황이 다를 수 있습니다. 따라서 이론에서 추가되는 +@의 판단은 개인 투자자의 몫입니다.
Note : 필자가 관심 있는 지역과 거주 형태가 서울에 있는 아파트 이므로 통계자료를 전국과 서울 자료만 가지고 왔는데요, 읽으시는 분들이 관심 있는 지역이 따로 있다면 한국 감정원에서 통계자료를 공개하고 있으니 아래 주소로 가셔서 한번 확인해 보시는 것도 좋겠네요.
한국 감정원 전국 주택 가격 동향 : www.kab.co.kr/kab/home/trend/prop_house01.jsp
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